Een conditiemeting dak is een objectieve keuring van je dak volgens de norm NEN 2767, waarbij elk dakonderdeel een cijfer krijgt tussen 1 en 6. Dat cijfer, de conditiescore, is gebaseerd op drie meetbare gebrekenparameters: ernst, omvang en intensiteit. Je krijgt geen vage indruk van een dakdekker die “het er wel goed uitziet”, maar een herleidbaar rapport met foto’s, een gebrekenlijst en een score per bouwdeel.
Wat levert het je concreet op? Drie dingen:
- Een conditiescore per dakonderdeel die je direct kunt gebruiken als bouwsteen voor je meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
- Een gebrekenlijst met fotodocumentatie waarmee je onderhoud kunt prioriteren en budgetten kunt onderbouwen
- Een risico-inschatting die je helpt om spoedreparaties te voorkomen voordat een klein gebrek uitgroeit tot een lekkage
Voor vastgoedbeheerders en VvE-besturen is dat het verschil tussen reactief pleisters plakken en planmatig onderhoud met cijfers erachter.
Belangrijkste inzichten
Een NEN 2767-conditiemeting geeft elk dakonderdeel een objectieve score van 1 tot 6, gebaseerd op ernst, omvang en intensiteit van gebreken, en die score vormt de basis voor je MJOP.
| Punt | Details |
|---|---|
| Wat je krijgt | Een conditiescore per dakonderdeel, een gebrekenlijst met foto’s en een urgentie-indicatie. |
| Wanneer aanvragen | Bij portefeuillebeheer, VvE-besturen, verkooptrajecten of grote renovaties, herhaal elke drie tot vijf jaar. |
| Score als vertrekpunt | Scores 1 tot 3 gaan naar planmatig onderhoud, scores 4 tot 6 vragen om directe actie. |
| Documenten verwachten | Vraag altijd om een voorbeeldrapport, duidelijke fotonorm en exportmogelijkheid naar MJOP-software. |
| Volgende stap | Wellhuis Dakwerken voert de inspectie uit en levert een rapport dat direct in je MJOP past. |
Inhoudsopgave
- Wat is NEN 2767 en wat meet de norm bij daken?
- Hoe werkt de conditiescore 1 tot 6 en hoe wordt die berekend?
- Waarom is een NEN 2767-conditiemeting voor daken nuttig?
- Stappen en deliverables: hoe verloopt een NEN 2767-conditiemeting voor een dak?
- Platte daken versus hellende daken: waar zit het verschil?
- Wat kost een conditiemeting dak en hoe lang duurt het?
- Wie voert een geldige conditiemeting uit en welke signalen tellen?
- Hoe vertaal je de uitkomsten naar een MJOP?
- Praktijkvoorbeeld: hoe Wellhuis Dakwerken een conditiemeting uitvoert
- Mijn ervaring als dakdekker: wanneer kies je voor een NEN 2767-meting?
- Wellhuis Dakwerken voert je NEN 2767-inspectie uit
- Bronnen
- Veelgestelde vragen
Wat is NEN 2767 en wat meet de norm bij daken?
NEN 2767 is de Nederlandse norm die voorschrijft hoe je de fysieke conditie van bouw- en installatiedelen meet, op een manier die overal in Nederland hetzelfde resultaat oplevert. Twee verschillende inspecteurs die hetzelfde dak beoordelen, komen met deze methode tot vergelijkbare scores. Dat is precies waarom de norm zo breed is geaccepteerd binnen de vastgoed- en infrasector: het is geen mening, het is een meetmethode.
De norm heeft drie doelen die elkaar versterken:
- Uniformiteit: elke inspecteur volgt dezelfde gebrekenparameters, dus scores zijn onderling vergelijkbaar tussen daken en tussen jaren.
- Herleidbaarheid: elke score is te herleiden naar een concreet gebrek met foto en locatie, niet naar een algemeen gevoel.
- Bruikbaarheid voor MJOP: de score is direct te vertalen naar een onderhoudsplanning met kosten en urgentie.
Bij een dak kijkt de inspecteur naar meerdere onderdelen apart, niet naar “het dak” als één geheel. Denk aan de dakbedekking zelf (bitumen, EPDM, pannen), de details zoals randafwerking en loodslabben, de afwatering via daktrechters en hemelwaterafvoeren, en de aansluitingen bij schoorstenen, dakramen en doorvoeren. Elk van die onderdelen krijgt zijn eigen conditiescore, want een dak met een perfecte dakbedekking maar een verstopte afvoer is nog steeds een risicovol dak.
Hoe werkt de conditiescore 1 tot 6 en hoe wordt die berekend?
De schaal loopt van 1 (nieuwstaat, geen gebreken) tot 6, waarbij het bouwdeel technisch aan het einde van zijn levensduur is of al functioneel faalt. Elke score daartussen zegt iets specifieks over de staat van het onderdeel.
| Score | Betekenis | Typische actie |
|---|---|---|
| 1 | Nieuwstaat, geen zichtbare gebreken | Geen actie nodig |
| 2 | Lichte veroudering, geen functieverlies | Monitoren bij volgende ronde |
| 3 | Merkbare veroudering, functie nog intact | Planmatig onderhoud inplannen |
| 4 | Functieverlies dreigt op korte termijn | Onderhoud binnen afzienbare tijd |
| 5 | Ernstig functieverlies | Reparatie op korte termijn |
| 6 | Technisch einde levensduur of falen | Directe actie vereist |
Een score komt tot stand via drie gebrekenparameters die de inspecteur los beoordeelt: de ernst van het gebrek (oppervlakkig of structureel), de omvang (lokaal of over het hele dakvlak) en de intensiteit (hoe snel het gebrek verergert). Die drie factoren worden samen gewogen tot één score per bouwdeel, precies zoals de norm dat voorschrijft voor elementen, materialen en detailleringen.
Een simpel voorbeeld maakt dat concreet. Stel: er zit scheurvorming in de bitumen dakbedekking rond een dakdoorvoer. Is de scheur klein en oppervlakkig (lage ernst), beperkt tot die ene doorvoer (lage omvang) en breidt hij nauwelijks uit (lage intensiteit), dan komt de inspecteur uit op score 2 of 3. Loopt die scheur al door naar de onderliggende isolatie en zie je vochtplekken aan de binnenzijde, dan stijgt de score snel naar 4 of 5, ook al is het nog steeds “maar één doorvoer”.
Statistiek om te onthouden: scores van 1 tot 3 vallen vrijwel altijd binnen planmatig, begroot onderhoud, terwijl scores van 4 tot 6 in de praktijk vaak om actieve of urgente ingrepen vragen. Dat onderscheid is precies waarom een conditiemeting zo waardevol is voor budgettering: je weet meteen welk deel van je dak kan wachten en welk deel niet.
Waarom is een NEN 2767-conditiemeting voor daken nuttig?
De meerwaarde zit niet in het rapport zelf, maar in wat je ermee kunt beslissen. Drie voordelen springen er in de praktijk uit.
- Objectieve prioritering voor budgettering. In plaats van te gokken welk dak het eerst aandacht nodig heeft, rangschik je op basis van cijfers. Bij een portefeuille van tien panden zie je direct welke daken score 4 of hoger hebben en dus voorrang krijgen in het budget.
- Herleidbare bewijsvoering voor besluitvorming. Bij een VvE-vergadering of een aanbesteding is “de dakdekker zei dat het nodig was” een zwak argument. Een rapport met foto’s, scores en gebrekenparameters is dat niet. Dat vermindert discussie en versnelt besluitvorming, iets wat ook experts op dit vlak benadrukken.
- Vroegtijdige risicodetectie. Een scheur van twee millimeter die je nu signaleert, kost een paar honderd euro om te verhelpen. Diezelfde scheur die twee jaar later leidt tot waterschade en lekkage kost je duizenden euro’s aan herstel plus mogelijke gevolgschade binnen.
Pro-tip: Vraag altijd om foto’s met een schaalaanduiding of een herkenbaar referentiepunt in het rapport. Zonder referentie is een foto van een scheur bijna waardeloos bij een herinspectie: je kunt dan niet objectief vaststellen of het gebrek is verergerd.
Stappen en deliverables: hoe verloopt een NEN 2767-conditiemeting voor een dak?
Een conditiemeting is geen kwartiertje rondlopen met een telefooncamera. De methode volgt een vaste opbouw, van voorbereiding tot eindrapport.
- Voorbereiding en scopeafbakening. Vooraf bepaal je welke daken meegenomen worden, op welk detailniveau (globaal of tot op materiaalniveau) en welke toegang en veiligheidsmaatregelen nodig zijn, denk aan een dakrand zonder leuning of een steile hellende kap.
- Visuele inspectie op locatie. De inspecteur loopt het dak systematisch af en beoordeelt elk onderdeel apart: bedekking, details, afwatering, aansluitingen.
- Nacontrole waar nodig. Bij twijfel over een lekkage volgt aanvullend onderzoek, zoals een lekkagetest of endoscopisch onderzoek van de dakopbouw.
- Fotodocumentatie. Elk gebrek wordt vastgelegd met een foto en een locatieaanduiding, zodat het later herleidbaar is.
- Registratie en scoring. Elk bouwdeel krijgt zijn conditiescore op basis van ernst, omvang en intensiteit, met een urgentieaanduiding erbij.
- Rapportage. Alles komt samen in een gebrekenlijst met scores, foto’s en aanbevelingen.
Het uiteindelijke rapport bestaat uit een aantal vaste onderdelen:
- Een conditiescore per dakonderdeel, met toelichting
- Een gebrekenlijst met foto’s en locatiegegevens
- Urgentie-indicaties per gebrek
- Een export die vaak direct te gebruiken is in MJOP-software of Excel
Wil je weten hoe zo’n rapport zich verhoudt tot een reguliere dakoplevering bij nieuwbouw? Daar ligt de nadruk meer op acceptatie dan op langetermijnplanning, maar de documentatieprincipes overlappen sterk.
Platte daken versus hellende daken: waar zit het verschil?
Wie een plat dak beoordeelt met de checklist van een hellend dak in het hoofd, mist de helft van de risico’s.
Bij platte daken liggen de belangrijkste aandachtspunten bij afwatering en materiaalveroudering: verstopte of te weinig hellende afvoeren, opengaande naden in de dakbedekking, blaasvorming door vochtinsluiting onder bitumen, en verschuivende of verzakte ballast op ballastdaken. Water dat blijft staan is bij een plat dak vaak de eerste voorbode van een score die snel oploopt.
Bij hellende daken draait het meer om mechanische slijtage en aansluitingen: verschoven of gebroken pannen, verrotte of verzakte panlatten, slechte nokafwerking en loodslabben die loskomen bij schoorstenen en dakkapellen. Een enkele losse pan lijkt onschuldig, maar kan bij storm al snel leiden tot waterinfiltratie op plekken die je vanaf de grond niet ziet.
Speciale casussen vragen om extra registratie, los van de standaard conditiescore:
- Groendaken: check de drainagelaag onder de beplanting apart, want die is met het blote oog niet zichtbaar en toch cruciaal voor de afwatering.
- Zonnepanelen: inspecteer de bevestigingspunten en de dakbedekking eronder afzonderlijk, want montagerails kunnen op lange termijn lekkages veroorzaken die je pas ziet als je de panelen tilt.
- Dakdoorvoeren en aansluitingen: dit zijn vaak de meest kwetsbare punten van het hele dak, dus verdienen een eigen score los van het omliggende dakvlak.
Pro-tip: Bij daken met zonnepanelen of een groendak vraag ik altijd om een aparte inspectieronde onder of naast de installatie. Een score voor “het dak” die de zone onder de panelen negeert, geeft een vals gevoel van zekerheid.
Wat kost een conditiemeting dak en hoe lang duurt het?
De prijs van een conditiemeting hangt sterk af van dakoppervlak, bereikbaarheid en het gewenste detailniveau. Voor een gemiddeld bedrijfspand of appartementencomplex beweegt de prijs zich doorgaans tussen enkele honderden en ruim duizend euro per meting, waarbij inspectie, rapportage en eventuele reiskosten meestal inbegrepen zijn. Kleine woningen met eenvoudige platte daken kosten doorgaans minder, terwijl grote bedrijfsdaken met meerdere vlakken, installaties en moeilijke bereikbaarheid duurder zijn.
Vier factoren bepalen de uiteindelijke prijs:
- Dakoppervlak: hoe groter het dak, hoe meer inspectietijd en dus hoe hoger de kosten.
- Bereikbaarheid: een dak dat alleen met een hoogwerker of steiger te bereiken is, kost meer dan een dak met een vaste ladderopgang.
- Detailniveau: een globale visuele score is goedkoper dan een meting tot op materiaalniveau met endoscopisch onderzoek.
- Benodigde tests: een lekkagetest of vochtmeting komt als aanvullende post boven op de standaard visuele inspectie.
Herhaal de meting periodiek, elke drie tot vijf jaar is in de praktijk een gangbaar ritme, zodat je conditieontwikkeling volgt in plaats van eenmalig een momentopname te hebben. Dat ritme voorkomt ook dat je pas na een lekkage ontdekt dat een gebrek al jaren aan het verergeren was.
Vraag bij elke offerte concreet naar: de levertijd van het rapport, een voorbeeldrapport om de fotonorm te beoordelen, en de mogelijkheid om gegevens te exporteren naar je eigen MJOP-software. Een aanbieder die geen voorbeeldrapport kan laten zien, geeft je weinig garantie op kwaliteit.
Wie voert een geldige conditiemeting uit en welke signalen tellen?
Niet elke dakdekker die “even komt kijken” levert een NEN 2767-conforme meting. Let bij het inschakelen van een inspecteur op een aantal harde criteria.
Belangrijke kwalificaties om te checken:
- Bewezen ervaring met NEN 2767, niet alleen algemene dakinspectie-ervaring
- Aantoonbare referenties bij vergelijkbare panden, denk aan VvE’s, bedrijfspanden of woningcorporaties
- Een vaste foto- en gebrekenstandaard die per gebrek consistent wordt toegepast
Vertrouwenssignalen die je in de praktijk kunt controleren:
- Een voorbeeldrapport dat de inspecteur bereid is te laten zien voordat je opdracht geeft
- Duidelijke fotodocumentatie met referentiepunten, zoals eerder besproken
- De mogelijkheid om databestanden direct te ontvangen in een formaat dat past bij jouw MJOP-software
Vraag daarnaast altijd door naar hoe een inspecteur urgenties en kostenramingen onderbouwt. Een score 4 zonder toelichting is minder waard dan een score 4 met een concrete inschatting van wat reparatie kost en binnen welke termijn dat moet gebeuren. Ook de rol van je technisch beheerder is hier belangrijk: die persoon moet het rapport kunnen vertalen naar concrete actie, niet alleen archiveren.
Hoe vertaal je de uitkomsten naar een MJOP?
Een conditiemeting is pas nuttig als de scores landen in concrete onderhoudsbeslissingen. De vertaalslag naar een meerjarenonderhoudsplan volgt een aantal vaste vuistregels.
- Score 1 tot 2: geen actie, opnieuw beoordelen bij de volgende cyclus.
- Score 3: opnemen in het planmatig onderhoud, meestal met een tijdshorizon van twee tot vijf jaar.
- Score 4: onderhoud inplannen binnen het lopende of komende begrotingsjaar.
- Score 5 tot 6: directe actie, vaak buiten de reguliere planningscyclus om.
Let op: een score is nooit het enige criterium. De norm zelf benadrukt dat conditie slechts één factor is naast risico bij uitval, locatie en gebruiksintensiteit. Een score 3 op een zichtbaar dak boven een publieksruimte verdient sneller aandacht dan dezelfde score op een afgelegen bedrijfsdak zonder personenverkeer.
- Rangschik gebreken per urgentieniveau en koppel daar een globale kosteninschatting aan
- Zet gegevens uit het rapport over in je MJOP-software of, bij kleinere portefeuilles, een gestructureerd Excel-bestand met kolommen voor score, gebrek, locatie en geschatte kosten
- Herhaal deze vertaalslag bij elke nieuwe meting, zodat je conditieverloop over jaren kunt volgen in plaats van losse momentopnames
Wees ook voorzichtig met het samenvoegen van scores tot één cijfer per gebouw. Een gemiddelde score van 3 kan een lokaal gebrek met score 6 verbergen, en dat is precies het soort risico dat uitgesteld onderhoud in de hand werkt.
Praktijkvoorbeeld: hoe Wellhuis Dakwerken een conditiemeting uitvoert
Bij Wellhuis Dakwerken volgen we een vaste werkwijze, opgebouwd uit meer dan 35 jaar praktijkervaring met daken in heel Nederland. Na de intake plannen we een vaste inspectiedag in, waarbij we vooraf al aangeven welke onderdelen we langslopen en welke toegang we nodig hebben.
Op locatie werken we de dakbedekking, details, afwatering en aansluitingen stuk voor stuk af. Elk gebrek dat we tegenkomen, leggen we vast met een foto en een score op basis van ernst, omvang en intensiteit. Na de inspectie lichten we de opdrachtgever mondeling toe wat we hebben aangetroffen, voordat het schriftelijke rapport volgt.
Het rapport dat je van ons krijgt, bevat:
- Foto’s per gebrek met locatieaanduiding
- Een gebrekenlijst met de onderliggende ernst, omvang en intensiteit
- Een conditiescore per dakonderdeel
- Concrete aanbevelingen, inclusief een inschatting van urgentie
Pro-tip: Wij leggen ook risico’s vast die buiten een simpele score vallen, zoals een dakrand die bij storm extra kwetsbaar is, of een detail dat op zichzelf een lage score heeft maar in combinatie met de ligging van het pand toch prioriteit verdient. Een cijfer vertelt niet het hele verhaal, en dat weet je pas als je genoeg daken hebt gezien.
Mijn ervaring als dakdekker: wanneer kies je voor een NEN 2767-meting?
Niet elk dak heeft een volledige NEN 2767-conditiemeting nodig, en ik zeg dat liever eerlijk dan dat ik iedereen naar het duurste traject stuur. Voor portefeuillebeheer, VvE-besturen, verkooptrajecten en grote renovaties is de meting bijna altijd de moeite waard. Je hebt dan te maken met meerdere belanghebbenden, budgetten die verantwoord moeten worden, en beslissingen die je achteraf moet kunnen onderbouwen. Daar is een cijfer met bewijsvoering onmisbaar.
Bij een kleine particuliere reparatie zonder MJOP-behoefte is de volledige norm vaak overkill. Als je gewoon wilt weten of die ene lekkage bij de schoorsteen verholpen moet worden, is een gerichte visuele inspectie sneller en goedkoper, en net zo effectief voor dat specifieke probleem.
De beslisboom die ik in de praktijk hanteer is simpel: moet je verantwoording afleggen aan meerdere partijen, of plan je voor de komende jaren? Dan kies je voor NEN 2767. Gaat het om één concreet probleem zonder bredere planningsbehoefte? Dan volstaat een gerichte inspectie. Het verschil zit niet in kwaliteit van het werk, maar in wat je met de uitkomst moet doen.
Wellhuis Dakwerken voert je NEN 2767-inspectie uit
Terwijl veel dakdekkers een conditiemeting als losse dienst aanbieden zonder duidelijke vervolgstap, koppelen wij inspectie direct aan praktische opvolging. Je krijgt niet alleen een rapport, maar ook een aanspreekpunt dat de scores kan vertalen naar concrete reparatie- of renovatieadvies, zonder dat je daarvoor een tweede partij moet inschakelen.
Onze inspecteurs beoordelen de dakbedekking, details, afwatering en aansluitingen volgens de NEN 2767-methodiek, met fotodocumentatie en een gebrekenregister dat je direct kunt gebruiken voor je MJOP. Wat ons onderscheidt is meer dan 35 jaar praktijkervaring, lokale uitvoering in heel Nederland, een strakke planning en garantie op het werk dat we uitvoeren. Ben je actief in de omgeving van Kinderdijk of zoek je een dakdekker die snel schakelt? Bekijk onze dakdekker in Kinderdijk of vraag direct een gratis inspectie aan via Wellhuis Dakwerken. Wil je vooraf een idee van je dakoppervlak voor de offerte, gebruik dan gerust een rekentool voor dakoppervlakte als eerste indicatie.
Bronnen
- Conditiemeting – Beheer & onderhoud – Bouw
- Conditiemeting NEN2767 voor platte daken
- Wat betekenen de conditiescores in NEN 2767?
- De NEN2767 norm: onmisbaar voor vastgoedbeheer | Planon Building Management
- Hoe werkt de NEN-2767 en wat is uw conditiescore? – BaseCamp Solutions
Veelgestelde vragen
Wat is een conditiemeting volgens NEN 2767?
Het is een gestandaardiseerde beoordeling van de fysieke staat van een bouwdeel, waarbij een conditiescore van 1 tot 6 wordt berekend op basis van de ernst, omvang en intensiteit van geconstateerde gebreken.
Hoe weet je of je dak nog goed is?
Een visuele indruk zegt weinig, want gebreken zoals blaasvorming of verzakte panlatten zijn niet altijd direct zichtbaar. Een NEN 2767-conditiemeting geeft objectieve zekerheid met een score per dakonderdeel en een onderbouwde gebrekenlijst.
Wat kost een dakinspectie?
De prijs hangt af van dakoppervlak, bereikbaarheid en detailniveau, en beweegt zich doorgaans van enkele honderden euro’s tot ruim duizend euro voor grotere of complexere daken. Vraag altijd naar wat precies is inbegrepen, zoals rapportage en reiskosten.
Hoeveel kost lekdetectie van een dak?
Lekdetectie komt meestal als aanvullende post boven op de standaard visuele inspectie, omdat het extra tests zoals vochtmeting of endoscopisch onderzoek kan vereisen. Wellhuis Dakwerken kan dit als onderdeel van een gerichte inspectie of een volledige conditiemeting uitvoeren, afhankelijk van je situatie.